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Danni da infiltrazioni: di chi è la responsabilità? 

22.02.2022

La responsabilità è del condominio o del singolo proprietario?


In ambito condominiale i danni da infiltrazione costituiscono uno dei principali argomenti di dibattito. In particolare, riuscire ad accertare su chi incombe la responsabilità, in talune circostanze, può comportare dissidi tra i condomini.

Conseguentemente è opportuno valutare le singole fattispecie, stabilendo quando la responsabilità ricade sul condominio ovvero sul condomino proprietario dell'immobile.

Come si genera un'infiltrazione?

Tecnicamente un'infiltrazione altro non è che un "azione filtrante che un liquido (acqua) compie attraverso un corpo solido (parete, tramezzo, soffitto)".

Tale azione, manifestatasi in un appartamento sottostante, adiacente o prospiciente, genera un vero e proprio danno, lesivo al godimento dei locali.

L'infiltrazione si erge in diversi modi:

- umidità;

- gocciolamento incessante (stillicidio);

- macchia bagnata sull'area;

- muffa.

Aspetti legali - Profili e responsabilità

Ciò premesso occorre chiarire, sotto il profilo legale, come il legislatore e la giurisprudenza siano intervenuti nel determinare gli aspetti fondamentali della materia, al fine di guidarci nell'individuazione del soggetto responsabile.

La regola generale è disposta nell'art. 2051 c.c., rubricato "danni da cosa in custodia", ai sensi del quale:

"ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".

Questa disposizione impone al custode del bene l'obbligo di risarcire i danni cagionati dalle infiltrazioni, a meno che dimostri che gli stessi siano riconducibili ad avvenimenti imprevedibili ed eccezionali, tali da sottrarne o limitarne la responsabilità.

Dunque, su chi incombe l'obbligo di custodia? Sul condominio o sul condomino?

Indagando sull'origine del danno, i casi più diffusi che vedono imputato il condominio per violazione dell'obbligo di custodia hanno ad oggetto il deterioramento di "parti" comuni dell'edificio: tubature perimetrali (di adduzione) e lastrico solare.

Mentre quelli più frequenti che ascrivono la responsabilità al condomino sono tutti quei danni derivanti da cattiva manutenzione dell'immobile (es. rottura di tubature interne di scarico).

In entrambi i casi, chi subisce il danno dovrà dimostrare:

- la sussistenza del rapporto di custodia che lega il responsabile al bene;

- che il danno discenda dalla violazione dell'obbligo di custodia (c.d. nesso di causalità tra condotta ed evento).

La responsabilità per infiltrazioni del condominio

Come anticipato, se l'infiltrazione proviene dalla rottura di tubi di proprietà del condominio o di altri beni comuni la responsabilità incombe sul condominio. Ciò in quanto, avendo il condominio il dovere di custodire tutto ciò che sia di comune utilizzo, ha l'onere di garantire la regolare manutenzione degli impianti.

In caso di pregiudizio, pertanto, questi sarà tenuto ad avviare i lavori di ripristino, risarcendo i danni patiti e i costi eventualmente sostenuti dal proprietario dell'appartamento in cui si sono manifestate le infiltrazioni d'acqua.

Responsabilità del condomino - proprietario di un bene immobile

Rievocando il canone dell'art. 2051, se l'infiltrazione deriva da una tubatura di un singolo condomino sarà questi a rispondere dei danni provocati. Potrà, a sua discolpa, dimostrare che il danno per infiltrazione sia derivato dal caso fortuito.

Risarcimento del danno non patrimoniale - danno biologico e danno esistenziale

In entrambe le fattispecie, unitamente al risarcimento dei danni "materiali", il danneggiato può avanzare anche una richiesta di ristoro per tutte le lesioni incidenti sulla salute (c.d. danno biologico) e/o sulle proprie abitudini personali (c.d. danno esistenziale), che siano diretta conseguenza delle infiltrazioni sorte nell'appartamento.

Invero, laddove non si proceda ad alcun intervento volto ad eliminare le cause generatrici dell'evento lesivo, con il passare del tempo i locali danneggiati possono rivelarsi nocivi per la salute dei residenti. Quest'ultimi, infatti, quotidianamente esposti a spore, muffe e umidità, potrebbero lamentare l'insorgenza di gravi patologie croniche connesse all'apparato respiratorio.

Unitamente al danno biologico, il danneggiato può anche richiedere l'accertamento del danno esistenziale, dimostrando di aver subito un'alterazione della propria quotidianità e delle criticità nella propria vita di relazione.

Tali circostanze, accertato il nesso di causalità, potranno indubbiamente fare da corredo alla pretesa risarcitoria non patrimoniale del danneggiato. Pretesa che verrà valutata in via unitaria dal giudice, obbligato a tener conto, ai fini risarcitori, di tutte le conseguenze derivanti dal danno, nessuna esclusa.

Infiltrazioni dal lastrico solare a uso esclusivo del condomino - Ripartizione delle spese

Quando viene accertato che le infiltrazioni provengono da porzioni in godimento esclusivo o di proprietà privata, come terrazze a livello o lastrici solari che assolvono a funzioni di copertura dell'edificio o di una porzione di esso, il condomino è tenuto a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazione o ricostruzione del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini del fabbricato o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno, secondo il criterio di riparto previsto dall'art. 1126 c.c..

Tale interpretazione normativa è maggioritaria nei Tribunali della penisola, a fronte di un arresto reso dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, secondo il quale:

"qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore nonché sull'assemblea dei condomini tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria".

In altre parole, secondo la Corte di Cassazione, sono corresponsabili il condominio e il proprietario del terrazzo (equiparabile a un lastrico) assolvente la funzioni di copertura dell'edificio, quando le infiltrazioni d'acqua provengono dal manufatto per la sua mancata manutenzione, secondo i criteri di riparto predetti [1] [2].

Pertanto, da quanto argomentato, appare oltremodo evidente che chi subisce il danno deve mettersi nelle condizioni di provare l'esistenza di un nesso di causalità tra la rottura di una tubatura e l'insorgenza dei danni lamentati.

Conseguentemente, essendo alquanto operosa la ricognizione dell'impiantistica dei fabbricati, tale accertamento necessita l'indispensabile intervento di un perito che, di concerto a un avvocato di fiducia, può mettere nelle condizioni il danneggiato di conseguire un pronto intervento di ripristino dello stato dei luoghi, sia in via stragiudiziale che per mezzo di un'indagine preventiva denominata ATP - Accertamento Tecnico Preventivo. (trattasi di una procedura cautelare che viene incoata in tribunale, al fine di far verificare prima di un eventuale giudizio lo stato dei luoghi, precostituendo elementi di prova volti ad accertare la responsabilità di terzi).


[1] Cass., Sezioni Unite, n. 9449/2016.

[2] Cass., Ord. n. 6816 dell'11 marzo 2021.

In tale ambito, lo Studio legale dell'Avvocato Walter Lo Bocchiaro presta tutela stragiudiziale e giudiziale, individuando le opportune risposte riparatorie previste dalla legge.


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